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五四北下架,宁化旧改,福州楼市怎么看?

时间:04-02 来源:最新资讯 访问次数:74

五四北下架,宁化旧改,福州楼市怎么看?

今天来聊聊近期楼市的话题,主要就两个点,一个是土拍,一个是东区榕博新校。2024年的第一场土拍,发布补充公告:宗地2024-03号(住)、宗地2024-09号(住)、宗地2024-10号(住)取消出让。三幅地块,一幅位于金山北,两幅位于五四北罗汉山地铁站周边,地块楼面价分别:1.5W,1.1W,1.1W。对于五四北的两幅地块,上一场土拍已经上架过,当时也是临时下架。当时整个西园旧改上架,最终多幅地块取消:宗地2023-55号、56号、58号、60号、61号、62号、63号、67号、68号、69号。分析:五四北的两幅地铁口纯商,楼面价1W出头,都无人认领,而且还是连续两次下架。从群友的分享来看,两幅地块背靠罗汉山,周边存在庙宇,除此之外,山的另一头是罗汉山陵园。关于陵园房,这几年也有不少相关案例,比如五四北站坂周边,当初天空之城、金地·五四领峯,可以远看到莲花峰万寿园,除此之外更类似的还有融侨悦江南的妙峰山陵园。对于两幅地块,从实际感观而言,可能并没有那么直接,不管实际影响如何,最少说明一点,目前五四北地铁边的纯商,吸引力并不高。至于金山北的地块,主打是二线景观,楼面价1.5W并不低,最终取消,预计也是无人认领。从最近的土拍可以发现,为了防止大面积流拍,在土拍前都会下架没人要的地块。换言之,剩余地块可能都有潜在买家。这一次最受关注的就是金山南的高宅地块,一次性全部上架,纯商218亩,安商37亩。这样大体量的供应,楼面价1W出头,最终是国企兜底,还是有外来房企入场,会是一大热点。不管最终如何,金山短期内会面临大量新盘供应,届时的楼市也面临巨大压力。此时对比五四北和金山的土拍情况,不知道无人要是好还是坏?对于这次补充公告,从当时瞎猜的情况来看,还是存在被打脸。当时感觉非核心地块,基本55开流拍或者兜底。最终高宅居然没有下架,那就再瞎猜下去,高宅地块大面积被国企兜底拿下。榕博新校当初规划的潭桥小学,最终由榕博小学负责办学,挂牌福州市晋安榕博小学(东区),于2024年秋季开办。招生范围划分方案:景湖新苑、榕发观湖郡、榕发誉湖郡、保利和光尘樾、建发养云公馆、建发璟云公馆。要求提前落户3年,片内生对口晋三中。分析:这所新校当初以为是独立的九年一贯制学校,不过建成后,就已经挂牌榕博小学,官宣后也正式纳入榕博集团。这几年,榕博集团在东区可以说和新盘做出密切联系,除了核心校外,还有多所成员校:福州市晋安湖学校(原红光小学):划片保利云上、建发美的君兰和鸣。鼓山中心小学(榕博成员校):划片晋安湖叁号院。这一次的新校,相比于这些成员校,明显关联更密切。从这种配置来看,很容易联想就是前2年的金闽小学,最终被金山小学,规划成金闽校区,一起对口金山中学。由于金山小学被限制提前3年,最终金闽也同样保留这个规则。这一次的榕博东区校区,基本原样照搬,唯一的不同点在于,晋三中还有一所对口小学,即鹤林小。相比目前晋三中的数据表现,可能当时规划独立九年一贯制,预期会更高。毕竟这所新校的划片,基本都是周边近年的新盘,除了景湖是纯安置房外,剩下楼盘房价都不低。不管如何,榕博小+晋三中,已经是目前东区最头部的学区配置。只不过提前三年的限制,对于周边楼盘到底是利好还是利空。个人感受从自住的角度,肯定还是偏利好,至于是投资难说。除此之外,这里面唯一的新盘,就是誉湖郡,相当于又一次新盘提前划片。换言之,目前化工路以南的揽湖郡、天琴湖,基本跟这所新校无缘,大概率划片鼓山中心小学。至于这样的操作后,能否给新盘带来不一样的销量,值得关注。相比于以前,新盘不给划片,这几年新盘提前划片的案例可以说越来越多,除了上述的云上、君兰和鸣、叁号院等,还有鲁能公馆三期等。可以说面临楼市低迷后,不管是外来房企,还是本土国企,也都在想办法来提高楼盘预期,辅助销量。学区话题1、即近年多所学校被限制提前3年落户,从最早的金山小学一所,最近短时间覆盖到:象峰小学、榕博小学、国货路小学、三附小、湖滨小、钱塘小、温泉小。这些学校的情况基本都比较一致,生源过多,学校无法承受,至于后续是否还有其他学校,也不好说,虽然新生人口在减少,但是要反馈的小学还需要一定时间。有意向的购房者,可以关注学校的生源情况,只要不是班级人数过多,预计都不会被限制。2、今年的定向生比例,会达到多少?按规划2025年达到70%,去年才55%,今年注定还会再提高比例,定向生的持续走高,也再逐步打破头部学区的垄断。3、私立锁区摇号,头部的华伦,位于台江和晋安,这两个片区,也就这两所是选择,当没了鼓楼的核心生源后,私立最终的排名是否会被打乱。从片区人数,以及私立招生数来看,晋安区面临较大利空,台江区第二,最大利好反而是鼓楼+仓山。4、江南水都小学金城湾校区,这所给超级大盘配建的新校,将揭开对口初中,从目前周边情况来看,没有其他选择,对口桔四,唯一的关注点,是过渡还是正式对口,个人感受大概率过渡桔四,跟仓六小一样。核心区旧改近期宁化新村旧改,群友讨论较多,还发来了调查表,虽然去年出现河南新村周边,部分小区抵制旧改的情况,但是从大部分情况来看,即便目前拆迁红利不大,但是不少人还是更倾向旧改。宁化新村位于西二环沿线,周边部分小地块前几年也已经旧改,供应了部分安商房。去年上海西的上市,带来较好的销售表现,加上鼓楼核心旧改,拍出了较好的楼面价。一系列的表现,让低迷的土地财政有了更明显的方向。对于宁化新村,面积达到200亩左右,周边还有传言多次的凤凰新村,同样是巨型旧改地块。假如这两幅地块,能在今年都启动旧改,届时整个周边的楼市会很热闹,最终会给出多少定价。以及去年上市的上海西两大新盘,是否会面临短时间的背刺。盘点总结今年楼市相比于去年初,数据并不理想,对于楼市的预期,最大的看点一直都是土拍。这几天,部分城市拍出高价地块,至于福州会有什么样的表现,周末就能见分晓。如果依然是大面积兜底,很明显后续的预期也比较明朗。一旦楼市没有好转,部分区域的大面积旧改,一次性供应天量房源,对于周边楼市都是相当致命。相比于去年的四大金刚,今年东区的三远、后续的高宅,以及鼓台部分核心旧改,都是很大的看点。楼市遇冷,只会做到雨露均沾。

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